Deling av eiendom

Før du får delt en eiendom må det foreligge tillatelse etter plan- og bygningsloven.

Delesøknaden din behandles av byggesaksseksjonen. Ved delingen må det ikke oppstå forhold som strider mot loven eller bestemmelser gitt i medhold av loven. I praksis betyr dette at for at kommunen skal kunne gi tillatelse til deling må visse betingelser være tilfredsstilt. De viktigste betingelsene knytter seg til:

• Mulighet for lovlig fremføring av vei, vann- og avløpsledninger
• Kvalitetskrav til tomt gitt i lov, reguleringsplan og/eller kommuneplan - f.eks. tilpasning av fremtidig bygg til nabobebyggelse og naturgitte omgivelser., uteområder med god kvalitet både for ny og eksisterende eiendom, god tomtearrondering, gode adkomstforhold.

Søknaden skal dokumentere at disse kravene er tilfredsstilt. En nøyaktig og fullstendig søknad er et vesentlig bidrag til raskere saksbehandling. Du kan kontakte byggesaksseksjonen og spørre hvis det er ting som virker uklart.

Hvordan går du frem?

Kontakt byggesaksseksjonen og be om situasjonskart, liste over naboer og gjenboere til eiendommen med planopplysninger og be om skjemaer for nabovarsling samt søknadsskjema. Påfør nabovarslingsskjema at eventuelle merknader/protester sendes Virksomhet Arealbruk, Sola Kommune, Postboks 99, 4097 Sola. Alternativt kan du gå runden til naboene og få deres underskrift på skjemaet. Det er god skikk å legge ved kopi av ferdig opptegnet situasjonsplan til naboene. Send så søknaden til Virksomhet Arealbruk, samme dag som utsendelse av nabovarsling, slik at naboene kan se hele søknaden ved henvendelse hit.

Komplett søknad om deling skal inneholde:

1. Søknadsskjema fås ved henvendelse til Servicetorget, eller link nederst på sidene her. Søknaden skal undertegnes av samtlige hjemmelshavere. Det må opplyses hvem kommunens korrespondanse skal rettes til. Benyttes en fullmektig som ikke er advokat må det legges ved fullmakt. Søknaden må opplyse om antall boligenheter både i eksisterende og planlagt bebyggelse. Dersom adkomst eller ledninger berører andre grunneiere må det i følgebrev redegjøres for, og helst dokumenteres, at nødvendige rettigheter foreligger. Dette kan gjøres ved bekreftelse fra vedkommende grunneiere om godkjenning av de konkrete vei/lednings-planen og at rettighetene senere kan tinglyses.
2. Situasjonsplan over eiendommen 1:1000 i 2 eksemplarer med inntegnet delelinje, foreslått hus- og garasje-plassering, avkjørsel, parkerings- og snuplassareal for samtlige parseller, inklusive gjenværende del. Det er orientert om avkjørsel- og parkeringskrav på siste side.
3. Bekreftelse på at naboer er varslet. Dette kan gjøres både ved kvittering fra postverket på rekommandert sending og/eller ved personlige underskrifter på nabovarslingsskjema. Kommunen forbeholder seg retten til å kreve ytterligere dokumentasjon.

Hva betyr sikring av vei, vann og avløp?

Krav om vannforsyning og sikring av adkomst og avløp er nedfelt i plan- og bygningslovens §§ 27-1. Planseksjonen samarbeider med Virksomhet kommunalteknikk om forhold som angår vei og ledninger. Du skal i søknaden beskrive hvordan disse forholdene tenkes løst. Hvis du får tillatelse til deling kan denne inneholde betingelser som må være tilfredsstilt før delingen kan gjennomføres, som typisk vil være krav om tinglyste rettigheter som den nye tomta krever. Eksempel på dette er rettigheter om vei/ledning over annen manns grunn eller tilknytting til privat vei/ledning med eventuelle vedlikeholdsplikter.

Kvalitetskrav til tomt

Dokumentasjon av kvalitetskrav til tomt er viktig. Vi anbefaler Dem å være nøye med denne delen av dokumentasjonen. Hensikten med disse bestemmelsene er at kommunen ikke skal fortettes med byggverk på en uheldig måte til ulempe for de som skal bo her. Nøkkelord er bokvalitet ved åpen bebyggelse og gode utearealer og bevaring av bygdas grønne preg.

Landbruks- natur og friluftsområde (LNF)
I disse områdene er det byggeforbud for alle bygg som ikke er tilknyttet stedbunden næring. Jf. kommuneplanbestemmelsene.

Regulert område

Her må du sjekke hva gjeldende reguleringsplan sier om bygging og deling. Opplysninger om dette får du ved henvendelse til Servicetorget 51 65 33 00. Forenklede planopplysninger vil også gå frem av vedlegg til situasjonskartet.

Noen reguleringsplaner viser tomteinndeling og husplassering. Tillatelse til deling og bygging utover det planen viser vil da innebære dispensasjon og/eller mindre vesentlig endring av planen. Delingssøknaden må da inneholde egen dispensasjonssøknad. For at kommunen skal kunne gi dispensasjon må ikke formålene i reguleringsplanen bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jfr. plan- og bygningslovens §19-2. Et vanlig krav kommunen stiller for å gi slik dispensasjon er at tomten tilfredsstiller de kvalitetskrav som er gitt for deling og bygging i uregulert område, se over. Sannsynligheten for godkjenning reduseres hvis søknaden krever dispensasjon(er). Det er veldig viktig at nabovarselet også opplyser om at det søkes om eventuell dispensasjon, se egen avkrysningsrubrikk i nabovarslingsskjema.
Bygninger skal ligge innenfor byggegrenser angitt i reguleringsplanen. Der hvor planen ikke angir byggegrense gjelder avstandsbestemmelsene som for uregulert område.

Ledninger og veier

Er du i tvil om eksisterende ledningers beliggenhet, forhold angående vann/avløp eller status på tilliggende vei, er det fornuftig å kontakte Virksomhet kommunalteknikk for nærmere opplysninger.

Aktuelle tekstutdrag fra plan- og bygningsloven:

§ 26-1: Deling av eiendom
Eiendom må ikke deles eller enheter for bortfeste i mer enn 10 år opprettes på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift, vedtekt eller plan. Heller ikke må eiendom deles eller enhet som nevnt bortfestes slik at det dannes tomter som etter kommunens skjønn er mindre vel skikket til bebyggelse på grunn av sin størrelse eller form.

§ 20-1: Tiltak som krever søknad og tillatelse
Følgende tiltak, på eller i grunnen, i vassdrag eller i sjøområder, må ikke utføres uten at søknad, og eventuelt søknad om dispensasjon, på forhånd er sendt kommunen, og den deretter har gitt tillatelse:
.....h) deling av eiendom eller bortfeste av enhet i mer enn 10 år. Slik tillatelse er ikke nødvendig for deling som skjer som ledd i jordskifte.

§ 21-3: Søknad om tillatelse. Nabovarsel
De som er nevnt i § 9 i lov om eigedomsregistrering (Matrikkellova) kan søke om tillatelse om deling av eiendom. Søkeren må angi hvordan delingen ønskes utført. Dette kan skje ved påvisning i marka, ved angivelse av størrelsen av de arealer som ønskes fradelt, ved forholdstall mellom de enkelte deler eller på annen måte som godtas av kommunen. Søkeren plikter dessuten å legge frem et forslag til grenseforløp inntegnet på kart når kommunen krever det. Forslaget skal vise hvordan delingen på hensiktsmessig måte kan gå inn i en fremtidig utnytting av området, herunder også hvordan de krav som nevnt i §69 nr.1 kan oppfylles.

§ 28-7: Den ubebygde del av tomta, fellesareal
1. Ved bebyggelse skal en så stor del av tomta holdes ubebygd at bebyggelsen får tilfredsstillende lysforhold og brannsikring. Det skal også i nødvendig utstrekning sikres areal for tilfredsstillende oppholdssted i det fri for beboerne, herunder lekeplass for barn, og for avkjørsel og parkering av biler, motorsykler og sykler for bebyggelsens behov. Matrikkellova