Seksjonering

Seksjonering behandles etter lov av 23. mai 1997 nr 31 om eierseksjoner, ikraftredelse 1/1-1998. Det må foreligge kommunal tillatelse før seksjonering kan gjennomføres.

Hvilke eiendommer kan seksjoneres ?

Alle bebygde eiendommer som inneholder mer enn en bruksenhet (f.eks leiligheter), kan seksjoneres dersom de oppfyller lovens vilkår. Seksjonering kan skje selv om det alternativt er mulig å fradele de enkelte bruksenheter som selvstendige eiendommer med egne bruksnummer etter delingsloven. I slike tilfelle er det valgfrihet for hjemmelshaver.

Vilkårene for seksjonering

Det kreves samtykke fra kommunen for å seksjonere en eiendom som omfattes av vedtak om utbedringsprogram, regulering til fornyelsesområde eller midlertidig forbud etter plan- og bygningsloven § 33.

Loven setter videre en rekke andre krav som må oppfylles, bl a at eiendommen som hovedregel bare må bestå av et bruksnummer og deles i like mange seksjoner som det er bruksenheter. Hver leilighet vil utgjøre en bruksenhet. Bruksenhetens formål må være i samsvar med tillatt bruk etter plan- og bygningsloven.

I bestående bygninger må alle bruksenheter være ferdig utbygde før eiendommen kan seksjoneres, dvs at det ikke vil være tillatt å seksjonere f.eks loftsleiligheter, som ikke er utbygde på seksjoneringstidspunktet. I forbindelse med nybygging vil det likevel være tillatt med seksjonering etter at byggetillatelse er gitt.

Bruksenhetene må bestå av en hoveddel som utgjør en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning på eiendommen. Selve leiligheten som sådan vil f.eks utgjøre en boligseksjons hoveddel. Boligseksjoner må ha egen inngang fra fellesareal eller gate. I tillegg må den ha eget bad, wc og kjøkken innenfor bruksenhetens hovedel. Disse rommene må kunne nås uten å måtte passere fellesarealer eller andre bruksenheter.

Bruksenheten kan også bestå av tilleggsdeler som utgjør en del av den enkelte seksjon, f.eks bod på loftet, del av utearealer og parkeringsplass i kjelleren. Arealer som ikke er bruksenheter (hoveddel eller tilleggsdel) er fellesarealer. Bestemte deler av eiendommen må være fellesarealer i følge loven. For hver seksjon må det videre fastsettes en eierandel, som uttrykkes ved en sameiebrøk.

Myndigheter

Myndighet etter loven til å gjennomføre seksjoneringen er tinglysingsdommeren. Eierseksjonene opprettes ved tinglysing av seksjoneringsbegjæringen. Men før tinglysing kan skje, skal kommunen, ved Byggesaksseksjonen, kontrollere at seksjoneringsvilkårene er oppfylt, og gi tillatelse.

Kommunens vedtak om tillatelse eller nektelse av tillatelse kan påklages til Fylkesmannen.

Dokumentasjonskrav

En seksjonering må en starte med at begjæring om tillatelse til seksjonering sendes kommunen, ved Byggesaksseksjonen. Byggesaksseksjonen vil sende saken videre til tinglysingsdommeren dersom seksjonene utgjør lovlige bruksenheter.

Nedenfor er det listet opp hva som skal sendes inn

All dokumentasjon med uthevet skrift skal være i 3 eksemplarer, hvorav 1 eks. på tinglysningspapir.

1) Utfylt skjema for begjæring om seksjonering, Sem og Stenersen 3034 + 3035. Skjemaet skal være fullstendig utfylt.

2) Underskrift og fullmakter. Ved bortfestet eiendom skal både grunneier og fester underskrive.
a) Ved ny seksjonering: Hjemmelsinnehavere skal underskrive begjæringen
b) Ved deling og sammenslåing:
Sameiestyret skal samtykke dersom det oppstår nye fellesarealer.
Sameiermøte skal samtykke dersom det oppstår nye seksjoner, og dette medfører økning  av det samlede stemmetall.
Sameiermøte skal samtykke dersom noen seksjon skal endre formål.
Panthavere skal samtykke dersom seksjoner, deles opp, slås sammen, bruksendres eller
reseksjoneres på andre måter.
Samtykke dokumenteres ved underskrift av møteprotokoll.
Samtykke fra evt. panthavere dokumenteres ved brev.

3) Liste med navn og adresse på leietakere.

4) Kart som viser riktige grenser og alle bygninger på eiendommen, med angivelse av deler av eiendom som skal inngå i seksjoner. Målbrevskart kreves i tillegg ved tvil om grensebeliggenhet.

5) Plantegninger over bygningen, inkl. kjeller og loft, med tydelig inntegnede grenser for bruksenhetene. Alle rom skal ha angitt bruk.

6) Sameievedtekter.

7) Skjema «oppløsning av sameie – hjemmelserklæring» dersom eiendommen eies av flere parter i sameie, og som etter seksjoneringen skal eie hver sin seksjon. Ta kontakt med advokat eller eiendomsmegler hvis du ønsker hjelp til å søke.

Gebyr

Planseksjonen tar behandlingsgebyr for seksjoneringssaker, som er 3 ganger rettsgebyret (R) der hvor det ikke foretas befaring, og 5 ganger rettsgebyret der hvor saksbehandler foretar befaring. Rettsgebyret (R) er pr. 01.07.2007 kr. 860,- .
I tillegg kommer et tinglysningsgebyr (1,8 X R) kr. 1548,-.