Startpakke for privat reguleringsplan

Kort fortalt

  • Reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige. En reguleringsplan er et juridisk dokument, og det stilles derfor krav til presentasjon og innhold.
  • Private som skal utarbeide en reguleringsplan må bestille en startpakke.
  • Startpakken består av adresselister og kartgrunnlag.

Slik går du fram

Startpakke for reguleringsplan

Avtal sonderingsmøte

Før planarbeidet starter bør tiltakshaver/utbygger og forslagsstiller ta kontakt med planseksjonen i kommunen for å diskutere omfanget av planen, avgrensning av planområdet og problemstillinger i planen.

Vi oppfordrer derfor til å bestille et sonderingsmøte før det lovpålagte planinitiativet og oppstartsmøtet gjennomføres.

Send oss en mail for å avtale sonderingsmøte: epost@sola.kommune.no.

Send inn planinitiativ

Planinitiativ skal sendes inn senest sammen med bestilling av oppstartsmøte. Planinitiativ sendes til epost@sola.kommune.no. Vi anbefaler at du bruker Smartkommunes mal for planinitiativ. Se forskrift om behandling av private planforslag for mer informasjon om hva planinitiativet skal inneholde.

Start planleggingen under bakkenivå før du planlegger det over

Sola kommune forventer at utbyggeren/forslagsstilleren utfører en grundig undersøkelse av grunnen før selve planleggingen starter. Dette er for å avklare om området kan ha ustabil grunn, eller om for eksempel VA-ledninger, rør og lignende kan påvirke utbyggingen.

Store deler av Sola ligger under marin grense, som betyr at det kan være fare for marin leire og eventuell kvikkleire. Det må vurderes om det er nødvendig med en grunnundersøkelse i planområdet. Mer om dette står i malen for planbeskrivelse (denne finner du under fanen Dette laster forslagsstiller ned selv.) Dersom man ikke tar hensyn til dette tidlig i prosessen, kan det føre til mye ekstraarbeid, og i verste fall full stopp i planprosessen.

Forventninger til kvalitet i reguleringsplanen

Kommunen ønsker også at forslagsstilleren svarer utfyllende på følgende spørsmål i planinitiativet:

  • Hva tilfører prosjektet områdene rundt?
  • Hvilke kvaliteter har prosjektet i seg selv?
Oppstartsmøte og varsel om oppstart

Etter sonderingsmøtet og innsendt planinitiativ arrangerer kommunen et formelt oppstartsmøte. Her behandles alle temaer som er nødvendig for å klargjøre forutsetningene for det videre planarbeidet og utformingen av det endelige planforslaget. For mer informasjon, se forskrift om behandling av private planforslag §2.

Kommunen skal varsles i god tid før de berørte partene blir informert og planoppstart annonseres i avisen. Varsel om annonsering sendes til epost@sola.kommune.no med kopi til saksbehandler i kommunen.

Dette sender kommunen til forslagsstilleren

Forslagsstilleren må bestille startpakke via epost@sola.kommune.no.

I startpakken vil du motta kartgrunnlag og adresselister over naboer og etater/organisasjoner som skal varsles.

Krav til innsendt materiell

Private planforslag skal følge kommunens krav og utarbeides i henhold til plan- og bygningsloven, forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven og departementets veiledere (planlegging.no).

Retningslinjer for digital fremstilling av reguleringsplan er hjemlet i kart- og planforskriften. Det digitale plankartet skal være i henhold til SOSI-standarden. SOSI (samordnet opplegg for stedfestet informasjon) er den største nasjonale standarden for geografisk informasjon. SOSI er også et mye brukt filformat for norske kartdata.

Det digitale plankartet skal også følge Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister.

Alle planforslag skal følge lover, regler og normer for fremstilling og innhold, og startpakken skal fungere som et verktøy for å oppnå dette. Startpakken oppsummerer de viktigste kravene, men det betyr ikke at den har med seg alle kravene som stilles til et planforslag. Det vil derfor kunne bli fremmet krav i en kontroll om å rette opp forhold som ikke er nevnt i denne startpakken.

Sjekkliste for materiell

Plankart

Plankartet skal, hvis ikke annet avtales i oppstartsmøtet, lages i målestokk 1:1000. Kartet skal leveres som PDF med tittelfelt og plandata i gjeldende SOSI-format. Kartutsnittet skal være så stort at leseren ut fra gatenavn og omkringliggende bygninger får et godt inntrykk av hvor tiltaket er lokalisert. Mer informasjon om krav til SOSI og plankart finnes i malen for utarbeidelse av SOSI og plankart under fanen Dette laster forslagsstiller ned selv.

Reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse

Disse skal leveres i Word-format, i henhold til malene som ligger under fanen Dette laster forslagsstiller ned selv.

Vedlegg må være i PDF-format

Vedlegg til planbeskrivelsen, konsekvensutredning (KU), ROS-analyse og sjekkliste for ROS skal leveres i PDF-format.

ROS-analyse (Risiko- og sårbarhetsanalyse)
Det skal alltid gjennomføres ROS-analyse for planområdet. Link til mal finnes under fanen Dette laster forslagsstiller ned selv. Bruk sjekklisten for å kontrollere hendelser som kan skje. Du skal angi sannsynligheten for at en hendelse kan inntreffe og konsekvensene av dette. Aktuelle hendelser skal utredes i ROS-analysen.  

Konsekvensutredning (KU)
Noen ganger stilles det krav til en konsekvensutredning. Konsekvensutredninger skal utføres i henhold til forskrift om konsekvensutredninger. Utredningen må få fram hvorfor den er nødvendig, beskrive dagens situasjon (0-alternativ), beskrive alternative forslag, konsekvenser av forslaget og avbøtende tiltak. Vurderingene skal være etterprøvbare og det skal komme tydelig fram hvordan konsekvensene er vektet. Det skal alltid avklares med kommunen om planforslaget faller inn under forskrift om konsekvensutredninger. Ta med kildehenvisninger.

Kart og illustrasjoner

Kart og illustrasjoner i PDF-format skal være riktig orientert i forhold til tekst, være nordvendt og med lesbar tekst i A4/A3-format.

Kopi av melding om oppstart og mottatte merknader

Leveres i PDF.

Sjekkliste

Dokumentasjon av egenkontroll.

Nødvendige illustrasjoner og dokumentasjon som avtalt i oppstartsmøte

Disse skal være i PDF-format. Alle illustrasjoner skal vise maksimal utnyttelse som er realistisk og gjennomførbart.

Følgende skal som regel legges ved:

  • Illustrasjonsplan som viser maksimal utnyttelse
  • Fotomontasjer og/eller 3D-montasjer med omkringliggende bebyggelse
  • Sol-/skyggeanalyse som viser konsekvenser for nabobebyggelse
  • Støyanalyse
  • Renovasjonsteknisk plan og VA-plan
  • Transportanalyse/mobilitetsplan
Navngi og send inn dokumenter

Dokumentene må navngis riktig

Det er viktig at du inkluderer alt materiellet nedenfor i planforslaget. Følg disse dokumentkategoriene når du navngir dokumentene:

  • Kunngjøring
  • Planprogram
  • Merknad
  • Møtereferat
  • Illustrasjoner
  • Utredning
  • Planbeskrivelse
  • Bestemmelser
  • Plankart
  • Konsekvensutredning
  • ROS-analyse
  • SOSI-fil
  • Klage
  • Korrespondanse

Bildekvalitet og -størrelse

Bilder og illustrasjoner i tekstdokument må komprimeres til 200 dpi. Enkeltfiler bør ikke overstige 10 MB. Plannummer og tittel må komme tydelig frem i oversendelsesbrevet. Illustrasjoner skal inneholde tittelfelt som angir plannummer, plannavn og tittel på illustrasjonen.

Her sender du inn dokumentene

Send inn dokumentene samlet til epost@sola.kommune.no

Du må oppgi plannummer når du sender inn digitale filer. 

Når kommunen mottar planen

Kommunen

  • kontrollerer plankartet opp mot eiendomsgrenser og tilstøtende planer
  • foretar geometrikontroll av veier
  • sjekker eierform
  • kontrollerer SOSI-fil
  • kontrollerer planen opp mot nasjonal produktspesifikasjon for arealplaner

Kontaktinfo

Anne Helen Hana
Seksjonsleder plan
Tlf: 51 65 31 00