Før planarbeidet starter bør tiltakshaver/utbygger og forslagsstiller ta kontakt med planseksjonen i kommunen for å diskutere mulighetsrommet for planen, avgrensning av planområdet og problemstillinger. I veiledningsmøtet avklares også videre prosess. 

Vi oppfordrer derfor til å bestille et veiledningsmøte før det lovpålagte planinitiativet og oppstartsmøtet gjennomføres.

Send oss en e-post for å avtale sonderingsmøte: epost@sola.kommune.no.

Før planprosessen starter, skal det utarbeides en stedsanalyse, jf. kommuneplanen for Sola § 1.10.

Ved utarbeidelse av stedsanalysen skal Stavanger kommunes veileder for stedsanalyser brukes som mal. Stedsanalysen skal beskrive og vurdere stedets kvaliteter, utfordringer, utviklingsmuligheter og tålegrenser. Analysen skal som minimum belyse følgende temaer:

• Oversikt over planområdet og gjeldende planer
• Kulturmiljø og historisk utvikling
• Natur, landskap og topografi
• Bebyggelsesstruktur, byrom og sammenhenger i omgivelsene
• Utfordringer og muligheter knyttet til bo- og stedsmiljø
• Tålegrenser for utnyttelse og byggehøyder basert på analyse av nær- og fjernvirkning
• Trafikkforhold og mobilitet
• Aktuelle tema for risiko og sårbarhet 

Kartlegg forhold under bakken før planleggingen starter

Det anbefales også å belyse forhold under bakken i stedsanalysen, eller bør dette skje senest før planleggingen starter. Siden store deler av Sola kommune ligger under marin grense, må det avklares om planområdet inneholder marin leire eller kvikkleire. Kartleggingen skal også belyse ledninger i bakken. Manglende avklaringer av disse forhold kan føre til merarbeid, forsinkelser eller stans i planarbeidet. Mer informasjon finner du i malen for planbeskrivelse under fanen Dette laster forslagsstiller ned selv. 

Planinitiativet skal oppfylle kravene i forskrift om behandling av private planforslag. Det bør også inneholde en sjekkliste for ROS-analyse.

For å sikre et godt beslutningsgrunnlag for planoppstart ønsker kommunen at planinitiativet i tillegg beskriver:

• Hva tilfører prosjektet områdene rundt?
• Hvilke kvaliteter har prosjektet i seg selv?

Når du bestiller oppstartsmøte, skal du samtidig sende inn planinitiativ og stedsanalyse til epost@sola.kommune.no.

Etter at planinitiativ og stedsanalyse er mottatt, innkaller kommunen til et formelt oppstartsmøte. I møtet avklares temaer og forutsetninger som er viktige for planarbeidet og utarbeidelsen av planforslaget. For mer informasjon, se forskrift om behandling av private planforslag §2.

Kommunen skal varsles i god tid før de berørte partene blir informert og planoppstart annonseres i avisen. Varsel om annonsering sendes til epost@sola.kommune.no med kopi til saksbehandler i kommunen.

Kommunen sender adresseliste over offentlige høringsparter. Forslagsstiller må selv bestille kartdata, inkludert naboliste fra ekstern kartportal. 

Planseksjonen har en frist på 12 uker for å forberede saken til 1.-gangsbehandling. 

Hvis det oppdages feil eller mangler, vil planforslaget bli returnert for bearbeiding. Den tiden forslagsstiller bruker på å rette opp planforslaget, kommer i tillegg til de 12 ukene.

• Gjeldende kommuneplan 
• Eventuelle overordnede/gjeldende plankart og bestemmelser for området
• Mal for planinitiativ (DOCX, 35 kB)
• Mal for avisannonse/brev til høringsparter (DOCX, 23 kB)
• Mal for saksflyt i plansaker i smartkommunene (PDF, 32 kB)
• Mal for planbeskrivelse (PDF, 251 kB)
• Mal for reguleringsbestemmelser  (DOCX, 43 kB)
• Mal for oppsummering av merknader (DOCX, 89 kB)
• Mal for risiko og sårbarhet analyse (DOCX, 2 MB)
• Renovasjonsteknisk rammeplan
• Veiteknisk rammeplan
• Veileder for vann- og avløp
• Krav til overvannshåndtering

Forslagsstilleren må også å gjøre seg kjent med følgende dokumenter:

• Reguleringsplanveileder
• Gjeldende fylkesdelplaner, regionalplaner og kommunedelplaner
• Vegnorm for Sør-Rogaland (kommunalteknisk vegnorm)
• Norm for utomhusanlegg i Sør-Rogaland (PDF, 3 MB)
• Forskrift om konsekvensutredning
• Forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealformål og kommunalt planregister
• Veiledning til forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealformål og digitalt planregister
• Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister
• Nasjonal planbestemmelseskatalog
• Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520)
• Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (t-1442/2021)
• DSB veileder- Samfunnssikkerhet i kommunens arealplanlegging
• Metode­veileder for risiko- og sårbarhets­analyse av kultur­miljø
• Krav til adkomst for brannbil

Alle planforslag skal følge kommunens krav og utarbeides i henhold til plan- og bygningsloven, forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven og departementets veiledere (planlegging.no).

Alle planforslag skal følge lover, regler og normer for fremstilling og innhold. Veiledningen oppsummerer de viktigste kravene, men det betyr ikke at den har med seg alle kravene som stilles til et planforslag. Det vil derfor kunne bli fremmet krav i en kontroll om å rette opp forhold som ikke er nevnt på nettsiden. Nødvendig dokumentasjon avtales som regel i løpet av planprosessen.

Følgende skal som regel legges ved:

• Plankart, bestemmelser og planbeskrivelse
• ROS-analyse
• Merknader og vurdering av merknader
• Illustrasjonsplan som viser maksimal utnyttelse som er realistisk og gjennomførbart.
• Fotomontasjer og/eller 3D-montasjer med omkringliggende bebyggelse
• 3D modell
• Sol-/skyggeanalyse som viser konsekvenser for nabobebyggelse
• Støyanalyse
• VA- rammeplan, Vei-rammeplan, Renovasjonsteknisk plan 
• Trafikkanalyse og mobilitetsplan
• Klimagassberegning
• Energiplan
• Massedisponeringsplan 
• Regneark for blågrønn faktor
• Grunnundersøkelser

Krav til dokumenter og vedlegg

Dokumentene må dateres og navngis riktig

Alle dokumenter skal være datert, og dokumentnavnet skal inneholde plannummer og dokumentkategori. Bruk følgende kategorier ved navngivning: bestemmelser, plankart, planbeskrivelse, planprogram, konsekvensutredning, merknader, vurdering av merknader, illustrasjoner, rapport, ROS-analyse, SOSI-fil og avklaring.

Filformat

Bestemmelser og planbeskrivelse skal leveres i Word-format, i henhold til malene som ligger under fanen Veiledere og maler.  Vedlegg til planbeskrivelsen og alle utredninger leveres i PDF-format. 

Alle dokumenter skal være riktig orientert i forhold til tekst. Illustrasjoner skal være nordvendt og med lesbar tekst i A4 eller A3-format.

Bildekvalitet og -størrelse

Bilder og illustrasjoner i tekstdokument må komprimeres til 200 dpi. Enkeltfiler bør ikke overstige 10 MB. 

Sjekkliste for utvalgte dokumenter og utredninger

Plankart

Plankartet skal lages i målestokk 1:1000 eller 1:500. Kartet skal leveres i PDF-format med tittelfelt og i SOSI-format. 

Kartutsnittet  i PDF-format skal være så stort at leseren ut fra gatenavn og omkringliggende bygninger får et godt inntrykk av hvor tiltaket er lokalisert.  Gatenavn tas inn. Plankartet skal være datert, riktig orientert i forhold til tekst, være nordvendt og med lesbar tekst i A4 eller A3-format.

Det digitale plankartet  skal være i henhold til SOSI-standarden. SOSI (samordnet opplegg for stedfestet informasjon) er den største nasjonale standarden for geografisk informasjon. SOSI er også et mye brukt filformat for norske kartdata. Retningslinjer for digital fremstilling av reguleringsplan er hjemlet i kart- og planforskriften. Det digitale plankartet skal også følge Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister.

Mer informasjon om krav til plankart og SOSI finnes under fanen Veiledere og maler.

Konsekvensutredning (KU)

Det skal alltid avklares med kommunen om planforslaget faller inn under forskrift om konsekvensutredninger (KU). Konsekvensutredninger skal utføres i henhold til forskrift om konsekvensutredninger. Utredningen må få fram hvorfor den er nødvendig, beskrive dagens situasjon (0-alternativ), beskrive alternative forslag, konsekvenser av forslaget og avbøtende tiltak. Vurderingene skal være etterprøvbare og det skal komme tydelig fram hvordan konsekvensene er vektet. Ta med kildehenvisninger.

ROS-analyse 

Det er krav til ROS-analyse  (Risiko- og sårbarhetsanalyse) for alle reguleringsplaner. Link til veileder med sjekkliste finnes under fanen Veiledere og maler. Bruk sjekklisten som et utgangspunkt for å kontrollere hendelser som kan skje. Du skal angi sannsynligheten for at en hendelse kan inntreffe og konsekvensene av dette. Aktuelle hendelser skal utredes og vurderes i ROS-analysen. 

Blågrønn faktor

For reguleringsplaner skal det leveres blågrønn faktor (Kommuneplan for Sola, bestemmelser § 1.7.1.3). 

Regneark for blågrønn faktor skal sendes inn sammen med innlevering av planer. Beskrivelse av metoden og regneark hentes fra Standard Norge, NS 3845 - Blågrønn faktor - Beregningsmetode og vektingsfaktorer» og «blågrønn faktor regnearkmal». 

Klimagassberegning

Sola kommune har ambisjoner om å bevare naturverdier og å redusere klimagassutslipp. For å klare å redusere klimagassutslippene fra byggenæringen må klimakonsekvensen av prosjekter belyses og vurderes. Klimagassberegninger gir en livsløpsanalyse som viser klimafotavtrykket til prosjektet. I kommuneplanen sine bestemmelser er det derfor satt krav om klimagassberegning.

Klimagassberegninger gjøres i henhold til Norsk standard «NS 3720 Metode for klimagassberegninger for bygninger» eller tilsvarende. Den må leveres til 1. gangsbehandling av reguleringsplaner, og ved behov må den oppdateres før 2. gangsbehandling.

Det anbefales også, særlig i større prosjekter, å utarbeide en miljøoppfølgingsplan etter «NS 3466: Miljøprogram og miljøoppfølgingsplan» eller tilsvarende. Der vil utarbeiding av klimagassberegninger være en del av planen.

Norm for utomhusanlegg

Utomhusanlegg og turveier som skal overskjøtes til kommunen, forvaltes av kommunen og for felles uteoppholdsareal skal utomhusplanen være i samsvar med gjeldende norm for utomhusanlegg i Sør-Rogaland. Utomhusplanen skal godkjennes av kommunen før tiltak kan igangsettes (Kommuneplan for Sola §§ 1.12.2, 1.2.2 og 4.1).

Norm for utomhusanlegg for Sør-Rogaland (stavanger.kommune.no)

Planforslag skal sendes inn samlet med alle dokumenter i en innsendelse. Det er to alternative måter å sende inn planforslag; ved bruk av innsendelsesskjema (link nedenfor) eller til epost@sola.kommune.no. 

Send inn planforslag til reguleringsplan

Vi anbefaler bruk av skjemaet, da alle dokumenter kommer rett inn i vårt saksbehandlingssystem, og forslagstiller får en bekreftelse på innsendingen.

Plannummer og navn må alltid komme tydelig frem i oversendelse.  

Sjekkliste skal alltid legges ved Dokumentasjon av egenkontroll. (DOCX, 80 kB)

Gebyrer for saksbehandling av detaljplaner, mindre endringer m.m. finner du her.  (PDF, 430 kB)

Forskrift om gebyrregulativ private reguleringsplaner (PDF, 115 kB)

Hva er forenklet planprosess?

Dersom du ønsker å endre en reguleringsplan, og endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av den eksisterende planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder, kan du utføre en endring etter forenklet planprosess. En slik planendring har en langt mindre omfattende prosess og saksbehandling enn ved utarbeidelse av full reguleringsplan.

Hvordan foregår en forenklet planprosess?

Endring etter forenklet planprosess vedtas enten i politisk utvalg for plan og miljø, eller som delegert vedtak i administrasjonen. Før et slikt vedtak kan fattes, skal saken sendes til berørte myndigheter, eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, og andre berørte. De berørte partene skal få anledning til å uttale seg til planendringen (plan og bygningsloven §12-14). Det er en forutsetning for administrativt vedtak at det ikke kommer vesentlige merknader til endringen. I så tilfelle må endringen behandles i utvalget for plan og miljø.

Eksempler

Eksempler på endring etter forenklet planprosess kan være en justering av grensene mellom to formål, mindre fortettinger og justeringer av byggegrenser, frisiktsoner og lignende. Innføring av nye arealformål eller fjerning av arealformål eller hensynssoner kan ikke behandles som endring.

Krav til innsendt materiell

Vi gjør oppmerksom på at det er prosessen som er forenklet, mens krav til innsendt planmateriell er det samme som ved full planprosess. Det betyr at dagens krav til innlevert dokumentasjon, utredninger og vurderinger må oppfylles. Det samme gjelder krav i gjeldende kommuneplan.

Planforslaget skal utarbeides av fagkyndige og i henhold til miljøverndepartementets veiledere for reguleringsplaner (www.planlegging.no). Planforslaget må inneholde en klar beskrivelse og begrunnelse for den ønskede endringen. Plankart, planbestemmelser og tilleggsmateriell skal leveres i henhold til krav beskrevet i startpakke for reguleringsplaner. 

Søknad om endring etter forenklet planprosess sendes til epost@sola.kommune.no

Krav til 3D-modell

I planprosessen skal det lages en 3D-modell som viser det ytre skallet av fremtidig bebyggelse.

Hvorfor ønsker vi 3D-modeller?

Vi ønsker å gjøre det lettere for alle å forstå kart, tegninger og illustrasjoner. Visualisering allerede i planleggingsfasen gjør det lettere å se konsekvenser av et planforslag og et byggetiltak. I tillegg vil en 3D-modell gi bedre beslutningsgrunnlag for folkevalgte, og bidra til bedre kommunikasjon mellom alle berørte parter i planprosessen.

Når skal 3D-modellen leveres?

3D-modell skal følge innsendelse av planforslag til 1. gangsbehandling, og ved behov skal den oppdateres til sluttbehandling. Du kan også oppdatere modellen underveis i planprosessen. På oppstartsmøtet avklarer vi krav til 3D-modellen og innsendelse.

Tekniske spesifikasjoner

3D-modellen skal følge spesifikasjonene som er listet under. Dette bidrar til at modellen blir plassert riktig i terrenget.

• Datum: ETRS 1989 / EUREF89
• Vertikalt datum (høydereferanse): NN2000
• Koordinatsystem: UTM sone 32
• Presisjon: Meter (m)
• Type 3D-modell: Objektbasert

Filformat

Foretrukket filformat: DWG, IFC eller DXF.

Vi bruker Arcgis Pro til å få modellene inn i Sola sin 3D-modell. Verktøyet kan importere flere ulike format, men det er disse to vi har erfaring med at fungerer godt. Dersom en ikke kan levere i ett av disse formatene kan vi prøve andre. Ved spørsmål  tilknyttet filformat, ta kontakt (se mail nederst).

Innhold i BIM-fil

• Detaljeringsnivå: Vi ønsker skallet av bygningsmassen, slik at vi ser byggenes omfang og størrelse . Etasjeinndeling er også hensiktsmessig. Detaljer på nivå med dørhåndtak, interiørelementer/innervegger og lignende skal ikke tas med i eksport av fila.
• Terreng: Vi ønsker ikke at BIM-filen skal inneholde terreng. Vi ønsker oss selve bygningen isolert. Unntaket er dersom det er planlagt større terrenginngrep. Da skal terrenget kunne isoleres fra bygg. 

Vi ønsker at dere leverer to ulike modeller, en med maks byggehøyde og en med maks  BRA:

1. Modell med maks byggehøyde skal vise bebyggelse trukket helt ut til byggegrensene. Dette er en urealistisk modell, da den vil gå langt over maks BRA, men den vil gi forståelse av hvordan maks etasjehøyde vil se ut hvor som helst på tomta.
2. Modell med maks BRA innenforbi planområdet, iht planbestemmelser og plankart. Altså en mer realistisk fremstilling av prosjektet innenfor byggegrensene.

Hva bruker vi 3D-modellen til?

• Volum- og høydestudier sett i forhold til eksisterende bebyggelse og omgivelser.
• Enkle sikt-, sol- og skyggeanalyser.
• Snitt av bebyggelse og terreng.
• Kommunikasjonsverktøy for visualisering av planforslaget til politisk behandling og ved høring.
• Samhandlingsløsning for tverrfaglige diskusjoner og møter.
• Kontroll og utdypende studier av innleverte illustrasjoner/bilder fra forslagsstiller.

Hjemmel

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 2-1 og kart- og planforskriftens § 10 kan vi kreve at planfremstillingen suppleres med nødvendig perspektiv- eller volumillustrasjon for å få en bedre forståelse av planen.

Kontakt oss

Dersom du har spørsmål angående leveranse av 3D-modeller, kontakt endre.vatsvag@sola.kommune.no.