Før planarbeidet starter bør tiltakshaver/utbygger og forslagsstiller ta kontakt med planseksjonen i kommunen for å diskutere mulighetsrommet for planen, avgrensning av planområdet og problemstillinger. I veiledningsmøtet avklares også videre prosess. 

Vi oppfordrer derfor til å bestille et veiledningsmøte før det lovpålagte planinitiativet og oppstartsmøtet gjennomføres.

Send oss en e-post for å avtale sonderingsmøte: epost@sola.kommune.no.

Planinitiativ og stedsanalyse skal sendes inn senest sammen med bestilling av oppstartsmøte. Planinitiativ og stedsanalyse sendes til epost@sola.kommune.no. 

Planinitiativ

Informasjon om hva planinitiativet skal inneholde finnes i forskrift om behandling av private planforslag . Planinitiativet bør inneholde sjekkliste for ROS - analyse. 

Kommunen ønsker også at forslagsstilleren svarer utfyllende på følgende spørsmål i planinitiativet:

• Hva tilfører prosjektet områdene rundt?
• Hvilke kvaliteter har prosjektet i seg selv?

Stedsanalyse 

Sammen med planinitiativet skal det innleveres en stedsanalyse (Kommuneplan for Sola, bestemmelse § 1.10). Stedsanalysen skal utarbeides før planprosess settes i gang. Byggehøyder skal fastsettes med grunnlag i stedsanalyse og vurdering av fjernvirkning.  Veileder for stedsanalyser fra Stavanger kommune skal brukes som mal for utarbeidelse av stedsanalyser. Stedsanalysen skal svare ut følgende hovedtema:

• Oversikt og planstatus 
• Landskap og historie 
• Bebyggelsesstruktur og sammenhenger 
• Utfordringer knyttet til bo- og stedsmiljø 
   

Veileder for stedsanalyser (stavanger.kommune.no)

Start planleggingen under bakkenivå før du planlegger det over

Sola kommune forventer at utbyggeren/forslagsstilleren utfører en grundig undersøkelse av grunnen før selve planleggingen starter. Dette er for å avklare om området kan ha ustabil grunn, eller om for eksempel VA-ledninger, rør og lignende kan påvirke utbyggingen.

Store deler av Sola ligger under marin grense, som betyr at det kan være fare for marin leire og eventuell kvikkleire. Det må vurderes om det er nødvendig med en grunnundersøkelse i planområdet. Mer om dette står i malen for planbeskrivelse (denne finner du under fanen Dette laster forslagsstiller ned selv.) Dersom man ikke tar hensyn til dette tidlig i prosessen, kan det føre til mye ekstraarbeid, og i verste fall full stopp i planprosessen.

Etter sonderingsmøtet og innsendt planinitiativ arrangerer kommunen et formelt oppstartsmøte. Her behandles alle temaer som er nødvendig for å klargjøre forutsetningene for det videre planarbeidet og utformingen av det endelige planforslaget. For mer informasjon, se forskrift om behandling av private planforslag §2.

Kommunen skal varsles i god tid før de berørte partene blir informert og planoppstart annonseres i avisen. Varsel om annonsering sendes til epost@sola.kommune.no med kopi til saksbehandler i kommunen.

Kommunen sender adresseliste med offentlige høringsparter. Forslagsstiller bestiller selv kartdata inkludert naboliste fra ekstern kartportal. 

• Gjeldende kommuneplan 
• Eventuelle overordnede/gjeldende plankart og bestemmelser for området
• Mal for planinitiativ
• Mal for avisannonse/brev til høringsparter (PDF, 108 kB)
• Mal for saksflyt i plansaker i smartkommunene (PDF, 32 kB)
• Mal for planbeskrivelse (PDF, 251 kB)
• Mal for reguleringsbestemmelser  (DOCX, 43 kB)
• Sjekkliste risiko og sårbarhet

Forslagsstilleren må også å gjøre seg kjent med følgende dokumenter:

• Reguleringsplanveileder
• Gjeldende fylkesdelplaner, regionalplaner og kommunedelplaner
• Vegnorm for Sør-Rogaland (kommunalteknisk vegnorm)
• Norm for utomhusanlegg i Sør-Rogaland (PDF, 3 MB)
• Forskrift om konsekvensutredning
• Forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealformål og kommunalt planregister
• Veiledning til forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealformål og digitalt planregister
• Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister
• Krav til adkomst for brannbil

Private planforslag skal følge kommunens krav og utarbeides i henhold til plan- og bygningsloven, forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven og departementets veiledere (planlegging.no).

Retningslinjer for digital fremstilling av reguleringsplan er hjemlet i kart- og planforskriften. Det digitale plankartet skal være i henhold til SOSI-standarden. SOSI (samordnet opplegg for stedfestet informasjon) er den største nasjonale standarden for geografisk informasjon. SOSI er også et mye brukt filformat for norske kartdata.

Det digitale plankartet skal også følge Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister.

Alle planforslag skal følge lover, regler og normer for fremstilling og innhold, og startpakken skal fungere som et verktøy for å oppnå dette. Startpakken oppsummerer de viktigste kravene, men det betyr ikke at den har med seg alle kravene som stilles til et planforslag. Det vil derfor kunne bli fremmet krav i en kontroll om å rette opp forhold som ikke er nevnt i denne startpakken.

Sjekkliste for materiell

Plankart

Plankartet skal, hvis ikke annet avtales i oppstartsmøtet, lages i målestokk 1:1000. Kartet skal leveres som PDF med tittelfelt og plandata i gjeldende SOSI-format. Kartutsnittet skal være så stort at leseren ut fra gatenavn og omkringliggende bygninger får et godt inntrykk av hvor tiltaket er lokalisert. Mer informasjon om krav til SOSI og plankart finnes i malen for utarbeidelse av SOSI og plankart under fanen Dette laster forslagsstiller ned selv.

Reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse

Disse skal leveres i Word-format, i henhold til malene som ligger under fanen Dette laster forslagsstiller ned selv.

Vedlegg må være i PDF-format

Vedlegg til planbeskrivelsen, konsekvensutredning (KU), ROS-analyse og sjekkliste for ROS skal leveres i PDF-format.

ROS-analyse (Risiko- og sårbarhetsanalyse)
Det skal alltid gjennomføres ROS-analyse for planområdet. Link til mal finnes under fanen Dette laster forslagsstiller ned selv. Bruk sjekklisten for å kontrollere hendelser som kan skje. Du skal angi sannsynligheten for at en hendelse kan inntreffe og konsekvensene av dette. Aktuelle hendelser skal utredes i ROS-analysen.  

Konsekvensutredning (KU)
Noen ganger stilles det krav til en konsekvensutredning. Konsekvensutredninger skal utføres i henhold til forskrift om konsekvensutredninger. Utredningen må få fram hvorfor den er nødvendig, beskrive dagens situasjon (0-alternativ), beskrive alternative forslag, konsekvenser av forslaget og avbøtende tiltak. Vurderingene skal være etterprøvbare og det skal komme tydelig fram hvordan konsekvensene er vektet. Det skal alltid avklares med kommunen om planforslaget faller inn under forskrift om konsekvensutredninger. Ta med kildehenvisninger.

Kart og illustrasjoner

Kart og illustrasjoner i PDF-format skal være riktig orientert i forhold til tekst, være nordvendt og med lesbar tekst i A4/A3-format.

Kopi av melding om oppstart og mottatte merknader

Leveres i PDF.

Sjekkliste

Dokumentasjon av egenkontroll. (PDF, 82 kB)

Nødvendige illustrasjoner og dokumentasjon som avtalt i oppstartsmøte

Disse skal være i PDF-format. Alle illustrasjoner skal vise maksimal utnyttelse som er realistisk og gjennomførbart.

Følgende skal som regel legges ved:

• Illustrasjonsplan som viser maksimal utnyttelse
• Fotomontasjer og/eller 3D-montasjer med omkringliggende bebyggelse
• Sol-/skyggeanalyse som viser konsekvenser for nabobebyggelse
• Støyanalyse
• Renovasjonsteknisk plan og VA-plan
• Transportanalyse/mobilitetsplan

Norm for utomhusanlegg

Turveger, og for areal som skal overskjøtes til kommunen, forvaltes av kommunen eller for felles uteoppholdsareal skal utomhusplanen være i samsvar med gjeldende norm for utomhusanlegg i Sør-Rogaland. Utomhusplanen skal godkjennes av kommunen før tiltak kan igangsettes (Kommuneplan for Sola §§ 1.12.2, 1.2.2 og 4.1).

Norm for utomhusanlegg for Sør-Rogaland (stavanger.kommune.no)

Blågrønn faktor

For reguleringsplaner skal det leveres blågrønn faktor (Kommuneplan for Sola, bestemmelser § 1.7.1.3). 

Regneark for blågrønn faktor skal sendes inn sammen med innlevering av planer. Beskrivelse av metoden og regneark hentes fra Standard Norge, NS3845:2020 «Blågrønn faktor – Beregningsmetode og vektingsfaktorer» og «blågrønn faktor regnearkmal». 

Lenkene nedenfor viser til bakgrunnsinformasjon, en veileder og eksempelsamling for blågrønn faktor, utarbeidet for Fremtidens byer i 2014. 

• Bakgrunn blågrønn faktor (regjeringen.no)
• Veileder blågrønn faktor (regjeringen.no)
• Eksempelsamling blågrønn faktor (regjeringen.no)

Krav til 3D-modell

I planprosessen skal det lages en 3D-modell som viser det ytre skallet av fremtidig bebyggelse.

Hvorfor ønsker vi 3D-modeller?

Vi ønsker å gjøre det lettere for alle å forstå kart, tegninger og illustrasjoner. Visualisering allerede i planleggingsfasen gjør det lettere å se konsekvenser av et planforslag og et byggetiltak. I tillegg vil en 3D-modell gi bedre beslutningsgrunnlag for folkevalgte, og bidra til bedre kommunikasjon mellom alle berørte parter i planprosessen.

Når skal 3D-modellen leveres?

3D-modell skal følge innsendelse av planforslag til 1. gangsbehandling, og ved behov skal den oppdateres til sluttbehandling. Du kan også oppdatere modellen underveis i planprosessen. På oppstartsmøtet avklarer vi krav til 3D-modellen og innsendelse.

Tekniske spesifikasjoner

3D-modellen skal følge spesifikasjonene som er listet under. Dette bidrar til at modellen blir plassert riktig i terrenget.

• Datum: ETRS 1989 / EUREF89
• Vertikalt datum (høydereferanse): NN2000
• Koordinatsystem: UTM sone 32
• Presisjon: Meter (m)
• Type 3D-modell: Objektbasert

Filformat

Foretrukket filformat: DWG, IFC eller DXF.

Vi bruker Arcgis Pro til å få modellene inn i Sola sin 3D-modell. Verktøyet kan importere flere ulike format, men det er disse to vi har erfaring med at fungerer godt. Dersom en ikke kan levere i ett av disse formatene kan vi prøve andre. Ved spørsmål  tilknyttet filformat, ta kontakt (se mail nederst).

Innhold i BIM-fil

• Detaljeringsnivå: Vi ønsker skallet av bygningsmassen, slik at vi ser byggenes omfang og størrelse . Etasjeinndeling er også hensiktsmessig. Detaljer på nivå med dørhåndtak, interiørelementer/innervegger og lignende skal ikke tas med i eksport av fila.
• Terreng: Vi ønsker ikke at BIM-filen skal inneholde terreng. Vi ønsker oss selve bygningen isolert. Unntaket er dersom det er planlagt større terrenginngrep. Da skal terrenget kunne isoleres fra bygg. 

Vi ønsker at dere leverer to ulike modeller, en med maks byggehøyde og en med maks  BRA:

1. Modell med maks byggehøyde skal vise bebyggelse trukket helt ut til byggegrensene. Dette er en urealistisk modell, da den vil gå langt over maks BRA, men den vil gi forståelse av hvordan maks etasjehøyde vil se ut hvor som helst på tomta.
2. Modell med maks BRA innenforbi planområdet, iht planbestemmelser og plankart. Altså en mer realistisk fremstilling av prosjektet innenfor byggegrensene.

Hva bruker vi 3D-modellen til?

• Volum- og høydestudier sett i forhold til eksisterende bebyggelse og omgivelser.
• Enkle sikt-, sol- og skyggeanalyser.
• Snitt av bebyggelse og terreng.
• Kommunikasjonsverktøy for visualisering av planforslaget til politisk behandling og ved høring.
• Samhandlingsløsning for tverrfaglige diskusjoner og møter.
• Kontroll og utdypende studier av innleverte illustrasjoner/bilder fra forslagsstiller.

Hjemmel

Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 2-1 og kart- og planforskriftens § 9 kan vi kreve at planfremstillingen suppleres med nødvendig perspektiv- eller volumillustrasjon for å få en bedre forståelse av planen.

3D-modeller anbefales som en del av planforslaget.

Kontakt oss

Dersom du har spørsmål angående leveranse av 3D-modeller, kontakt endre.vatsvag@sola.kommune.no.

Dokumentene må navngis riktig

Det er viktig at du inkluderer alt materiellet nedenfor i planforslaget. Følg disse dokumentkategoriene når du navngir dokumentene:

• Kunngjøring
• Planprogram
• Merknad
• Møtereferat
• Illustrasjoner
• Utredning
• Planbeskrivelse
• Bestemmelser
• Plankart
• Konsekvensutredning
• ROS-analyse
• SOSI-fil
• Klage
• Korrespondanse

Bildekvalitet og -størrelse

Bilder og illustrasjoner i tekstdokument må komprimeres til 200 dpi. Enkeltfiler bør ikke overstige 10 MB. Plannummer og tittel må komme tydelig frem i oversendelsesbrevet. Illustrasjoner skal inneholde tittelfelt som angir plannummer, plannavn og tittel på illustrasjonen.

Her sender du inn dokumentene:

Send inn planforslag til reguleringsplan

Du kan også sende inn dokumentene samlet til epost@sola.kommune.no. Du må oppgi plannummer når du sender inn digitale filer. 

Når kommunen mottar planen vil vi

• kontrollere plankartet opp mot eiendomsgrenser og tilstøtende planer
• foreta geometrikontroll av veier
• sjekke eierform
• kontrollere SOSI-fil
• kontrollere planen opp mot nasjonal produktspesifikasjon for arealplaner

Gebyrer for saksbehandling av detaljplaner, mindre endringer m.m. finner du her.  (PDF, 47 kB)

Forskrift om gebyrregulativ private reguleringsplaner (PDF, 115 kB)

Hva er forenklet planprosess?

Dersom du ønsker å endre en reguleringsplan, og endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av den eksisterende planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder, kan du utføre en endring etter forenklet planprosess. En slik planendring har en langt mindre omfattende prosess og saksbehandling enn ved utarbeidelse av full reguleringsplan.

Hvordan foregår en forenklet planprosess?

Endring etter forenklet planprosess vedtas enten i politisk utvalg for plan og miljø, eller som delegert vedtak i administrasjonen. Før et slikt vedtak kan fattes, skal saken sendes til berørte myndigheter, eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, og andre berørte. De berørte partene skal få anledning til å uttale seg til planendringen (plan og bygningsloven §12-14). Det er en forutsetning for administrativt vedtak at det ikke kommer vesentlige merknader til endringen. I så tilfelle må endringen behandles i utvalget for plan og miljø.

Eksempler

Eksempler på endring etter forenklet planprosess kan være en justering av grensene mellom to formål, mindre fortettinger og justeringer av byggegrenser, frisiktsoner og lignende. Innføring av nye arealformål eller fjerning av arealformål eller hensynssoner kan ikke behandles som endring.

Krav til innsendt materiell

Vi gjør oppmerksom på at det er prosessen som er forenklet, mens krav til innsendt planmateriell er det samme som ved full planprosess. Det betyr at dagens krav til innlevert dokumentasjon, utredninger og vurderinger må oppfylles. Det samme gjelder krav i gjeldende kommuneplan.

Planforslaget skal utarbeides av fagkyndige og i henhold til miljøverndepartementets veiledere for reguleringsplaner (www.planlegging.no). Planforslaget må inneholde en klar beskrivelse og begrunnelse for den ønskede endringen. Plankart, planbestemmelser og tilleggsmateriell skal leveres i henhold til krav beskrevet i startpakke for reguleringsplaner. 

Søknad om endring etter forenklet planprosess sendes til epost@sola.kommune.no